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Contar con un modelo de informe de valoración inmobiliaria bien estructurado es el primer paso para entender qué información debe contener un informe profesional y cómo se organiza según la normativa española. En este artículo se explica qué secciones son obligatorias, cuál es el marco legal que lo regula y cuándo es necesario contar con un informe oficial elaborado por un técnico habilitado.
Al final del artículo encontrarás un modelo gratuito y descargable que puedes guardar como PDF.
¿Qué es un informe de valoración inmobiliaria?
Un informe de valoración inmobiliaria es un documento técnico elaborado por un profesional competente —arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado— en el que se determina el valor de mercado de un bien inmueble mediante metodología normalizada.
A diferencia de una simple estimación de precio, el informe de valoración tiene respaldo técnico, utiliza comparables de mercado contrastados y, cuando es emitido por una entidad homologada, tiene plena validez legal ante bancos, juzgados y administraciones tributarias.
Marco legal en España: la Orden ECO/805/2003
La normativa de referencia para la valoración inmobiliaria en España es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, del Ministerio de Economía. Esta orden establece:
- Los métodos de cálculo aceptados: comparación, coste de reposición, actualización de rentas y método residual.
- Los requisitos mínimos que debe cumplir cualquier informe de tasación hipotecaria.
- La obligación de incluir al menos tres testigos comparables homogeneizados.
- La documentación registral y catastral que debe acompañar al informe.
- Las advertencias y condicionantes que el tasador debe declarar expresamente.
Para tasaciones con finalidad hipotecaria, además, el informe debe ser emitido por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España. Para otras finalidades —judicial, fiscal, patrimonial— puede ser suficiente un informe pericial firmado por técnico competente.
Partes obligatorias de un modelo de informe de valoración
Un informe de valoración completo y conforme a la normativa española debe contener las siguientes secciones:
1. Datos del solicitante y finalidad
Identificación de quien encarga la tasación, su NIF y la finalidad para la que se solicita el informe (hipotecaria, judicial, fiscal, patrimonial, etc.). La finalidad condiciona el método y los requisitos del informe.
2. Identificación del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, número de finca registral, tipo de inmueble y uso actual. Es la parte que acredita que el informe se refiere inequívocamente al bien valorado.
3. Descripción física y superficies
Superficies construida y útil, distribución interior, número de plantas, anejos (garaje, trastero, terraza) y calidad de la construcción. Las superficies deben coincidir con la documentación registral o, en su defecto, el tasador debe indicar de dónde provienen los datos.
4. Situación registral y urbanística
Cargas y gravámenes, clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), calificación urbanística y existencia de licencia de primera ocupación. Las irregularidades urbanísticas deben declararse como advertencias o condicionantes.
5. Análisis del entorno y mercado
Descripción del entorno urbano, nivel socioeconómico de la zona, accesibilidad, comunicaciones y tendencia del mercado local. Este análisis contextualiza el valor obtenido.
6. Testigos comparables
La Orden ECO/805/2003 exige un mínimo de seis testigos para el método de comparación, aunque en la práctica se admiten tres cuando el mercado es poco activo. Cada testigo debe incluir dirección, superficie, precio, fuente y el coeficiente de homogeneización aplicado.
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7. Método de valoración y cálculo
Justificación del método elegido, coeficientes correctores aplicados y desarrollo del cálculo paso a paso. Esta es la parte técnica central del informe.
8. Valor de tasación
El valor resultante expresado en euros, tanto en cifra como en letra, el valor unitario por metro cuadrado y la fecha a la que se refiere el valor (que debe coincidir con la fecha de visita o ser posterior a ella).
9. Documentación aportada
Relación de documentos examinados: nota simple registral, certificado catastral, planos, cédula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética y fotografías del inmueble.
10. Firma y certificación del técnico
Nombre, número de colegiado, firma y sello del técnico valorador. En tasaciones hipotecarias, también debe aparecer el sello de la Sociedad de Tasación homologada.
Descarga el modelo gratuito en PDF
Incluye todas las secciones descritas en este artículo, listo para completar e imprimir.
¿Cuándo es necesario un informe de valoración inmobiliaria oficial?
Aunque el modelo descargable puede ser útil para entender la estructura de una valoración o para uso interno, hay situaciones en las que la ley exige un informe oficial elaborado por un técnico habilitado:
- Tasación hipotecaria: cualquier entidad financiera está obligada por ley a exigir una tasación oficial para conceder un préstamo hipotecario. Debe ser emitida por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.
- Procedimientos judiciales: divorcios, herencias, particiones de bienes, ejecuciones hipotecarias y cualquier litigio que involucre un inmueble requieren una tasación judicial realizada por perito competente.
- Fiscalidad y tributación: impuesto de sucesiones y donaciones, plusvalía municipal, IRPF por transmisión de inmuebles e impugnación del valor de referencia catastral comprobado por Hacienda.
- Transmisión y compraventa: para establecer un precio de venta fundamentado técnicamente o negociar con mayor seguridad.
- Contabilidad de empresas: valoración de activos inmobiliarios para balances, fusiones, adquisiciones o apertura de nuevas líneas de financiación, mediante una tasación contable.
Diferencia entre un modelo y un informe oficial
El modelo que se proporciona en este artículo refleja la estructura y los campos que debe contener un informe de valoración, pero no tiene validez legal por sí mismo. Para que un informe sea válido ante bancos, juzgados o Hacienda, debe:
- Ser elaborado por un técnico con titulación habilitante y número de colegiado.
- Basarse en una visita real al inmueble con comprobación física de superficies y estado.
- Incluir testigos de mercado verificables y coeficientes de homogeneización justificados.
- Estar fechado y firmado con sello profesional.
- En el caso hipotecario, ser emitido por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.
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